Entenda como funciona.
A transferência por compra e venda de imóveis no Brasil depende do registro do contrato – em regra, escritura pública – no cartório de Registro de Imóveis. Havendo contrato preliminar quitado (promessa ou compromisso de compra e venda), é obrigação do vendedor entregar a escritura de compra e venda ao comprador, para o efetivo registro.
E quando isso não acontece? Entra em cena a adjudicação compulsória extrajudicial, recentemente criado em nosso direito.
A adjudicação compulsória extrajudicial é um procedimento legal previsto no artigo 1.418 do Código Civil, que permite que o comprador de um imóvel exija a transferência da propriedade ao vendedor, caso este não cumpra com suas obrigações contratuais.
Esse procedimento é uma forma de garantir a segurança jurídica na compra e venda de imóveis, protegendo o comprador que, muitas vezes, se vê em situação de risco caso o vendedor não cumpra com o contrato.
Para entender melhor como funciona a adjudicação compulsória extrajudicial, é preciso conhecer as principais características desse procedimento, que serão explicadas nos próximos parágrafos.
1. O que é a adjudicação compulsória extrajudicial?
A adjudicação compulsória extrajudicial é um procedimento legal que permite que o comprador de um imóvel exija a transferência da propriedade ao vendedor, caso este não cumpra com suas obrigações contratuais. Esse procedimento pode ser realizado em cartório, sem a necessidade de processo judicial.
2. Quais são as obrigações do vendedor no contrato de compra e venda de imóveis?
O vendedor, no contrato de compra e venda de imóveis, tem diversas obrigações, como entregar o imóvel livre de ônus, realizar as reformas acordadas, entregar a documentação necessária e cumprir com os prazos estipulados. Além disso, o vendedor deverá transferir legalmente o imóvel através de escritura pública de compra e venda, quando o valor do imóvel ultrapassar vinte salários mínimos.
3. Quando é possível utilizar a adjudicação compulsória extrajudicial?
A adjudicação compulsória extrajudicial pode ser utilizada quando o vendedor não cumpre com suas obrigações contratuais e não transfere a propriedade do imóvel ao comprador. Nesse caso, o comprador pode exigir a transferência da propriedade por meio desse procedimento.
4. É preciso ter advogado para a realização da adjudicação compulsória extrajudicial?
Sim. De acordo com a lei, o procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial só poderá ser feito com auxílio de advogado. É importante que o comprador seja assessorado por profissional especializado em direito imobiliário e que conheça o procedimento, para evitar prejuízos frente às particularidades do caso.
5. Quais são os documentos necessários para a realização da adjudicação compulsória extrajudicial?
Para realizar a adjudicação compulsória extrajudicial, são necessários diversos documentos, como:
- contrato de compra e venda;
- a prova de quitação do preço;
- a certidão de matrícula do imóvel;
- certidões de inexistência de processo judicial envolvendo o contrato;
- ata notarial.
6. Quais são as etapas da adjudicação compulsória extrajudicial?
A adjudicação compulsória extrajudicial é composta por diversas etapas, como a intimação do vendedor para transferir a propriedade, a apresentação de documentos pelos envolvidos, a elaboração de ata notarial e a averbação da transferência na matrícula do imóvel.
7. Quais são as vantagens da adjudicação compulsória extrajudicial?
A principal vantagem da adjudicação compulsória extrajudicial é a celeridade do procedimento, que é mais rápido e menos burocrático do que um processo judicial. Além disso, esse procedimento garante a segurança jurídica na compra e venda de imóveis.
