Conheça teus direitos!
Comprar um imóvel na planta é a realização de um sonho para milhões de brasileiros. É possível ver, com o reaquecimento da economia, diversos empreendimentos sendo levantados nas cidades, para construção de novos lares.
Por se tratar de um bem de alto valor – muitas vezes até o bem mais importante que uma família tem em seu patrimônio –, é necessário que o comprador se atente a determinados direitos que terá frente à incorporadora e demais empresas da cadeia produtiva (construtora, imobiliária, financiadora, etc).
Sendo o comprador de imóveis na planta entendido como consumidor, separamos cinco direitos importantíssimos relativos à compra de imóveis na planta.
Confira abaixo:
1. RECEBER O IMÓVEL NO PRAZO.
As construtoras têm prazo previsto para entrega das chaves, informado no contrato que o consumidor assinou. Dentro do contrato de promessa de compra e venda do imóvel consta um quadro-resumo, logo no início, que constará diversas informações. Uma delas é o prazo previsto para entrega do imóvel. A falta desse requisito no contrato, inclusive, pode gerar justa causa para que o consumidor cancele o contrato.
Em regra, deve o incorporador entregar o imóvel dentro do prazo contratado. Por conta das questões logísticas que afetam uma obra (falta de material, greves, problemas climáticos, burocracia, etc), a lei dá um prazo de tolerância para que a incorporadora entregue as chaves ao comprador.
De acordo com o direito imobiliário, a construtora terá o prazo de até 180 dias após a data determinada de entrega para que a incorporadora cumpra a finalização da obra e entregue as chaves ao consumidor.
O que ocorrerá se esse prazo for desrespeitado? Passado esse prazo, o consumidor não tem mais a obrigação de pagar juros de obra ou qualquer taxa de custeio que seja cobrada pela incorporadora para continuidade da obra. A cobrança da taxa de juros frente ao prazo de tolerância desrespeitado é considerada abusiva e o consumidor pode exigir judicialmente duas coisas: (a) a devolução do valor indevido e (b) que a incorporadora pare com as cobranças.
Além disso, o consumidor terá mais alguns direitos frente ao atraso.
Caso a incorporadora passe do prazo de tolerância, o consumidor ainda poderá pedir judicialmente, caso queira, o distrato do imóvel (que será explicado mais abaixo).
Outro direito será o de indenização pela construtora em alguns casos. Se for provado que o consumidor comprou o imóvel para moradia e, em função do atraso, passou a morar de aluguel, a construtora deverá custear os valores de aluguel pagos durante o atraso.
Caso seja provado que o imóvel seria utilizado pelo consumidor para investimentos (locação, aplicativos por temporada, arrendamento, comércio/indústria, etc), também deverá a construtora pagar indenização em favor do comprador.
2. TAXAS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES.
O processo de entrega das chaves de um imóvel na planta dependerá de um procedimento que envolve a prefeitura do município onde está o imóvel.
Através de vistoria, o órgão da prefeitura avaliará se o imóvel está devidamente regularizado em sua documentação e se detém condições de ser habitado pelos futuros moradores sem riscos à saúde e à segurança. Esse auto de conclusão da obra é conhecimento no mercado como “habite-se”.
Apenas após o “Habite-se” da prefeitura que a construtora será autorizada a entregar as chaves ao consumidor. Até esse momento, a responsabilidade do imóvel frente aos seus débitos é totalmente atribuída a incorporadora.
Logo, enquanto não ocorrer a entrega das chaves, o consumidor não é obrigado a custear as despesas do imóvel, como IPTU e cota de condomínio. A cobrança feita pela incorporadora ao consumidor nesse sentido é considerada abusiva, podendo ser exigida judicialmente pelo consumidor.
E esse entendimento é bastante difundido nos tribunais do país. Observem, por exemplo, o que um Tribunal do estado da Bahia entendeu a respeito:
“RELAÇÃO DE CONSUMO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL E IPTU ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. REFORMA DA SENTENÇA DE IMPROCEDENCIA. COBRANÇA DE CONDOMINIO E IPTU A PARTIR DA ENTREGA DAS CHAVES. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS INDEVIDAMENTE DE FORMA SIMPLES.”
Desse modo, a cobrança de despesas como IPTU e condomínio feita pelo condomínio antes da entrega das chaves é causa de restituição dos valores.
3. ITBI REDUZIDO.
A transferência por compra de um imóvel faz incidir o Imposto de Transmissão de bens imóveis (IBTI ou ITIV). Esse é um imposto cobrado pelos municípios, cuja porcentagem é de 2% a 3% do valor de venda do imóvel.
O pagamento de ITBI deve ser feito, em regra, pelo comprador e é uma exigência que os cartórios de imóveis exigem para que a transferência aconteça regularmente no registro.
Mas existem algumas regras que reduzem ou até isentam o pagamento do ITBI no Brasil. A primeira delas é a compra do primeiro imóvel. Caso a unidade comprada pelo consumidor seja o seu primeiro imóvel, é possível a isenção do imposto em alguns municípios brasileiros. Tal isenção será limitada ao valor do imóvel, podendo ser cobrado ITBI sobre o valor excedente.
Já imóveis financiados como aqueles através do SFH (Sistema Financeiro de Habitação) poderão ter porcentagem reduzida a 0,5% para pagamento do imposto, mesmo que não seja primeiro imóvel.
Ainda é possível a isenção de imposto aos imóveis adquiridos através de programas populares de habitação, como o Programa Minha Casa, Minha Vida, medida provisória atualmente em discussão no Congresso Nacional.
O benefício do ITBI não alcançará, por si só, outras taxas necessárias para a compra do imóvel, como taxas de escritura, registro, certidões de ônus, reconhecimento de firmas, sinais públicos, dentre outros pagamentos necessários para a transferência do imóvel.
E também é necessário ressaltar que alguns fatores como as regras tributárias do município onde está localizado o imóvel, o valor da venda prevista no contrato e o modo de financiamento podem impactar na porcentagem do imposto. Vale conferir o caso do seu imóvel.
4. DISTRATO IMOBILIÁRIO.
É direito do comprador, em regra, exercer o poder de rescindir o contrato em algumas circunstâncias. Existem algumas exceções, a exemplo do contrato feito através de financiamento bancário já registrado no cartório de imóveis onde a obra está registrada.
A entrega das chaves é o momento chave para análise da possibilidade do distrato. Em contratos de compra e venda feitos exclusivamente com a construtora, é possível que o comprador receba de volta o valor pago até o recebimento das chaves ou após o atraso de 180 dias após o prazo de entrega.
Caso a construtora não concorde com a devolução, é direito do consumidor exigir de volta os valores pagos e a resolução do contrato, inclusive através de processo judicial. Esses valores sofrerão descontos previstos em lei, como taxas de cartório, comissão de corretagem, entre outros.
A lei esclarece sobre o valor retido pela construtora a título de multa. Será cabível à construtora, em regra, a quantia de 25% dos valores pagos pelo consumidor. Caso o imóvel esteja sob patrimônio de afetação (a gente explica isso no próximo tópico), caberá a multa de 50% sobre o valor pago pelo consumidor.
Apesar da clareza da lei quanto à porcentagem, o Poder Judiciário tem reduzido o valor da multa em favor do consumidor em casos do contrato ter sido excessivamente oneroso contra o comprador. Confira aqui o entendimento de um Tribunal da Bahia:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. REVISÃO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE 10% DO VALOR PAGO. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. RECURSO IMPROVIDO.
Logo, a análise do caso concreto poderá reduzir a multa em favor do consumidor.
5. DESTITUIR CONSTRUTORA E CONSTITUIR COMISSÃO DE REPRESENTANTES.
Esse direito aqui pouca gente sabe, então é bom ficar atento! Existe um tipo de obra que se sujeita ao chamado “patrimônio de afetação”, uma garantia de que os bens e valores aplicados na obra não poderão ser transferidos para outros fins enquanto o empreendimento não for entregue.
Caso a obra seja nessa modalidade a construtora poderá ser destituída e uma comissão de representantes dos compradores poderá assumir a continuação da obra. A lei dá critérios claros para essa possibilidade, cabendo dizer que nem toda obra poderá sofrer essa destituição.
Uma hipótese de destituição acontecerá se a incorporadora tiver sua falência decretada em processo judicial. Ocorrendo a falência, haverá a convocação de assembleia dos adquirentes para decidir sobre a continuidade da obra ou a divisão do patrimônio.
Para saber se o imóvel detém ou não patrimônio de afetação, é necessário conferir os documentos da obra no cartório de imóveis que registrou o memorial de incorporação. O memorial de incorporação, documento que centraliza todos os dados da construção, que constar “termo de afetação” registrado se submeterá a essa hipótese. Os dados que constam o memorial de incorporação estão previstos na cópia do contrato de promessa de compra e venda.
Outra hipótese de destituição do incorporador, é por conta da paralisação das obras por mais de 30 dias sem justificativa, ou o retardamento excessivo do andamento da construção. De acordo com a lei, o comprador poderá, através de processo judicial, solicitar ao juiz que notifique o incorporador para o reinício das obras.
Caso a construtora não atenda à notificação, o incorporador poderá ser destituído. Os compradores, através da maioria absoluta dos votos de assembleia convocada para esse fim, poderão destituir a construtora e constituir comissão de representantes.
CONCLUSÃO
Nesse conteúdo informativo abordamos alguns dos mais importantes direitos do consumidor na compra e venda de imóveis na planta. Contratar uma incorporadora para adquirir a casa ou o apartamento dos sonhos é uma grande oportunidade para muitas famílias no Brasil.
O consumidor tem direito a receber o imóvel dentro do prazo de tolerância contido no contrato, sob pena da incorporadora não poder mais cobrar juros de evolução da obra e outras taxas contratuais. O atraso poderá até mesmo incidir em indenização por danos materiais.
A incorporadora não poderá cobrar despesas relativas ao imóvel em construção antes da entrega das chaves ao consumidor, como IPTU e condomínio. É possível perceber que os tribunais brasileiros já têm um entendimento consolidado sobre a ilegalidade dessa prática, cabendo indenização por danos materiais contra a incorporadora que desrespeitar a regra da lei.
O pagamento do imposto de transmissão (ITBI ou ITIV) é uma obrigação cabível ao consumidor no momento da transferência do imóvel. O direito, entretanto, permite a isenção ou redução do ITBI ao consumidor em algumas hipóteses, como a compra de primeiro imóvel, financiamento pelo SFH ou programas populares de habitação.
É cabível o distrato da compra e venda do imóvel por iniciativa do comprador, de acordo com as regras legais. Caso não envolva financiamento e a compra seja feita exclusivamente com a incorporadora, é possível que o consumidor faça o distrato até a entrega das chaves, ou após o prazo de tolerância de 180 dias. Ocorrendo o distrato, será cabível a retenção de multa sobre os valores pagos, podendo ser reduzida judicialmente em determinadas circunstâncias.
Por fim, é direito dos adquirentes de imóvel destituírem a incorporadora nas hipóteses de falência ou paralisação injustificada. Poderá o comprador, na hipótese de atraso, pedir judicialmente que a obra seja retomada, sob pena de destituição. Além disso, em casos de patrimônio de afetação, poderá a assembleia de adquirentes decidir pela destituição do incorporador e deliberar pela constituição da obra, após decretada a falência do incorporador.
Para que possa se defender contra eventuais abusos das empresas é necessário, portanto, que o consumidor tenha conhecimento dos seus direitos.
Espero que esse conteúdo tenha feito você entender melhor quais são os seus direitos para os imóveis na planta que você esteja esperando entregar – e para aqueles que você deseja comprar.
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Você pode ajudar muitos consumidores.
Gostou de saber mais sobre seus direitos? Consulte um advogado especialista em direito imobiliário.
